日本置產慘痛經驗、日本置產移民、沖繩買房風險在PTT/mobile01評價與討論，在ptt社群跟網路上大家這樣說

大家好，小弟在東京的不動產公司工作中

2011年退伍後在新北的綠色房屋工作將近2年

2013白天在旅行社上般，晚上補日文

2015赴日唸日文

2016進日本的不動產公司工作

服務內容就是為說中文的客人買日本房子，做後續收租管理

工作也要滿3年了，平均一個月賣個2~4間，三年下來也處理過上百個案子

便宜的有200万日円的房子，貴的也有上億的(1億其實也才2800萬台幣)

自認台灣及日本的不動產狀況都算了解

這才敢來吐槽一下好房網


: 買房容易養房難　日本置產這3「費」要付得起
: https://news.housefun.com.tw/news/article/117217222957.html
: 2019-03-25 18:10 好房網News 記者段佩宜／綜合報導
: 日本不只老人多，老房也不少，專家提醒，前往日本置產最好不要選擇15年以上的老房，
: 否則必須付出高額管理費，同時可能面臨沒人想租，更別說轉手賣出了。

直接來看的房子要收多少好了

我隨便搜新宿區50年以上，50平米以上的房屋訊息

https://imgur.com/a/rPwtCSi

61平米 1966年建 合計收25909円

https://imgur.com/a/yvPKdjy

65平米 1966年建 合計收35809円

https://imgur.com/a/SylTcMV

51平米 1967年建 合計收33900円

https://imgur.com/a/Ip90ilG

73平米 1968年建 合計收42610円

固都稅41829円 (每年要繳的，類似台灣的房屋稅地價稅)

https://imgur.com/a/xtr7Aqr

60平米 1969年建 合計收20000円 固都稅58700円

https://imgur.com/a/cCyMpW6

54平米 1969年建 合計收20200円 5月開始33900円 固都稅60916円

https://imgur.com/a/KPCTrWG

51平米 1969年建 合計收23350円

https://imgur.com/a/dYavnwT

64平米 1969年建 合計收20330円 固都稅70400円


簡單抓8間出來看，大概就是收3~4万日円

光看4万日幣大約1万1台幣，可能會覺得嚇死人

但!!!

日本的物價比台灣高，房租收得比台灣高

管理費修繕金收的比台灣高，這不是天經地義的事情嗎?

截圖都是現在出售中的房子，也都是新宿區的

就當作都是50年老公寓，也不管維護的好壞

新宿賣3~4千万，約台幣1千萬

台北市中心要賣多少錢?

反而東京的房子賣的比台灣便宜，是誰的問題?

: 國立屏東大學部動產經營學系教授賴碧瑩，日前在好房網TV《操盤手的秘密》節目中表示
: ，日本房屋買賣採「實坪制」，且房價不如台北，因此吸引不少人前往置產。然而買房容
: 易養房難，日本的「消費稅」、「管理費」以及「修繕積利金」其實很高。

在東京，很難找到租金養不起房子的物件

維持費用高，房租也收的高

怎麼看都很正常

該在意的只是「投入多少錢」以及「一年可以回收多少錢」

再來評估「趨勢」、「未來性」

我常跟客人說

「沒有不能買的房子，只有不能買的價格；價格怎麼評估，就看它能創造多少收益」

房子再舊再破，只要有人願意付房租，他就有價值

看不動產不是什麼困難的事情

門檻低，風險低，利潤低

靠的是「長期積累」產生的複利，以及有沒有好的物件訊息的管道

: 其中最關鍵的是「修繕積利金」，賴碧瑩表示，在日本買房，房價一樣包含公設，但不會
: 隨同轉移，換句話說，你在日本買了一間70坪+30%公設的房子，但權狀只有70坪，即使只
: 付了70坪的房價，但社區內有30坪公設，需要住戶共同負擔修繕基金，因此才會說買房後
: 要負擔的管理成本很大。 修繕積利金按月繳交，屋齡越老，修繕費用越高，等於住越久

日本的房屋權狀雖然只有專有部分的面積

但權利義務當然包含公設，公設一樣是按造持有面積的大小，按比例持分

跟台灣是相同的

只是用「專有面積」做廣告刊登

反而日本因為「陽台」「外牆」「屋頂」「窗戶、大門」都是共有設施

大樓屋頂或是外牆有漏水，都是管理組合（管委會）要出面修繕，少了很多紛爭

用的也是大家繳的「修繕積立金」

羊毛用在羊身上，何樂不為

: ，修繕費就會逐年倍增。對此財金專家蔡明彰建議，在日本買房不要買超過15年的房子，
: 否則須負擔龐大修繕費，另外他強調，日本少子化、人口老化，房屋需求本來就低，更別
: 說房子老了，反漲的空間很小。

修繕費是否逐年倍增，上面已經給了，50多年的房子就收這樣，是要倍到哪去

而且無論【管理費及修繕金有多高】

若是購買投資收租型的物件，都是扣除之後計算租金回報率的

「扣除之後」租金回報還能有年收4~6%，怎麼算都比台灣高

所以這是「假議題」

而且，「已知」維護的費用會調漲，為什麼不去買已「漲過」的房子

這樣計算收益不是更貼切嗎?



日本少子高齡化是事實

財經專家可能是想說

因為人口減少，所以得出「房屋需求低」的結論

日本整體人口逐年減少是事實，但反而加速「一極集中」的趨勢

東京人口自從1996年就持續增加

https://imgur.com/a/RIKXCtp


再來我們假設他「房屋需求低」為真

那代表房租會降低，因為租不出去只好降價租

https://imgur.com/a/iixX0zU
數據出自東京カンテイ公司

日本三大都市圈的租金都沒有降低的趨勢

所以

專家是在呼籲各位別去買鄉下的房子

【這還用你說？】

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另外通篇我沒看到「消費稅高」會造成什麼樣的後果

可能要看影片才曉得，但我懶得找了

消費稅的提高，日本政府是期望加速「通貨膨脹」刺激經濟活絡

目前還不曉得是否能如願以償（10月開始，上一次增稅是2014年）

消費稅的增加跟房子會有什麼關係呢?

買房子時付的仲介手續費、代書費用會多2%

中古屋買賣一般不會課消費稅，別以為1000万的房子就要多付2% 20万日円
即使是5000万的新房子，也不是多2% 100万
土地的買賣是不會課消費稅的，僅有「建物」的價值會多2%

房子的修繕費用增加
大樓的修繕費用增加(可能導致修繕積立金提高)

1000万的房子，仲介手續費36万

消費稅多2%，7200円

冷氣一台連工帶料假設10万

消費稅多2%，2000円

大樓的大規模修繕工事2000万

消費稅多2%，40万

就抓40戶好了，1戶多1万的成本

【是差多少？】

更不用說假設刺激通膨，企業的收入數字增加（數字上）

員工的薪資也會增加（數字上）

就有機會帶動平均租金提升

所以消費稅的提高，怎麼會是不能買房子的原因

而且「已知」之後買房子的成本會提升

現在看到不錯的還不買？


除非

專家「預測」，消費稅的提高，將會讓日本進入「通貨緊縮」

使得消費行為減少，企業獲利減少，進而使房租降低，房價降低

現在不該買

不然聽不懂他想表達什麼　我還要幫他找台階下


日本的不動產，從2013年開始到現在，每年平均漲5%

我自己也不覺得現在的房子便宜 (我沒說不能買)

因為有「堅定的租金收入支持」

東京目前也尚未看到明顯會使不動產降價的因素

人口增加、企業獲利增加、多處再開發工事、觀光客增加

租售比例與周圍國家相比，房子簡直是便宜到不可思議

https://imgur.com/a/3Gy0FcG
數據出自東京カンテイ公司

首都圈的不動產價格數據

新房子平均63.39平米要賣5592万

換算室內面積19.1坪要賣1565萬台幣

公設30%好了，27.2坪1565萬 = 57.5萬台幣 / 坪


中古屋平均60.95平米要賣3348万

換算室內面積18.43坪要賣937萬台幣

公設20%好了，23坪937萬 = 40萬台幣 / 坪

【這還是已經漲了6年的價格】


房價沒差多少，租金多收一倍

好房子，不買嗎?


你缺的只是一個是否真的懂日本不動產的人

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東京最強未公開小資物件情報網

https://www.facebook.com/goodlifetwjp

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並沒有針對「外國人」的稅率，日本人繳多少外國人就繳多少

今天剛好要去看5000万左右的一戶建，晚點再來分享


是的，在日有身分的人買「自住房」，還有些節稅的方式。
但總的來說不是為了多課「外國人」的持有稅


我相信人都是自私的，日本目前的模式也不是自古以來就這樣
都是透過制度慢慢修正，我認為文明化總是需要時間的


剛好今天帶客人去看房子，所以簡單做個分享

不然還要寫文章...工作做不完的

https://imgur.com/a/HSSyL3f

中央線上「武蔵小金井」車站南口6分鐘

平均一天上車人數61000人 (不包含下車人數)

https://imgur.com/a/CHIN9Hk
取至WIKI

正面

https://imgur.com/a/w5fXpgd

玄關外

https://imgur.com/a/j8Ckbvm

開門玄關

https://imgur.com/a/pjaWLbp

玄關左邊就是上2樓的樓梯

https://imgur.com/a/bINvUTv

樓梯右邊是1樓的廁所與往客廳的門

https://imgur.com/a/i5hjxg2

客廳及較遠處的餐廳

https://imgur.com/a/drnX8EQ

另一個角度往餐廳及廚房拍

https://imgur.com/a/j1UxmDa

廚房與餐廳之間是吧檯式的

https://imgur.com/a/7qTfYRV

餐廳落地窗看出去是三號棟

https://imgur.com/a/irU2jU0

從餐廳往客廳的角度，中間的門過去是浴室

https://imgur.com/a/qPFYbId

樓上的三個房間，中間的房上面有小閣樓

https://imgur.com/a/g1f1iOH

https://imgur.com/a/Yc6PNWB

https://imgur.com/a/TTPPx17

https://imgur.com/a/bWBhnES

二樓廁所

https://imgur.com/a/VHl4Jlw

以上

https://imgur.com/a/wdSN24s

我個人認為，因為日本的氣候較為乾燥

所以木造房子至今還沒退流行

但耐震、隔音或是防火性跟鋼筋水泥的房子還是有段差距

價格自然也是便宜不少

小整理一下

走到車站6分鐘，該車站到新宿車站約30分鐘

新的木造一戶建要賣5480万，約台幣1500萬

買到好需要

1.仲介手續費 約184万

2.司法書士、登錄免許稅 約30~40万 相當於是台灣的代書及登記規費

3.不動產取得稅 (這間不用，賣方說的)

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持有時要繳的 固都稅

據賣方公司說這房子一年大約要繳15万日円的稅金

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再來要提的是一戶建修繕要注意的地方

雖然平時不用繳「管理費、修繕積立金」

但房子若有漏水，當然是自己要處理

於是外牆的維護也就很重要了

https://imgur.com/a/Jc0UQEF

針對維護修繕的費用，日本的業者建議如上圖所示

https://imgur.com/a/yz2QZg6

35年大概要800多万的費用

除以35年及12個月大約是1.9万一個月

是否真的有需要7年做一次，就各自評估了


是的，您提到一個台灣比較沒有的「租賃廣告費用」

有錢能使鬼推磨，仲介難免會比較推薦客人有廣告費可以收的物件

但地點不差別離車站太遠的，大都不用給也能租出去的

這裡看不太懂您2.2%怎麼算的，我也尚未去找這種房子的行情租金

對「自住客」來說，通常都是看「房貸」＋「管理費積立金」合計是否能夠負擔

以及在日本，我都不建議以投資角度買「新房子」

「新」也是有成本的，過去了魔法就沒了

實際也有統計，首都圈2007年建的房子，在2017年的賣價比當初賣的價格

平均下降8%


新房子就是貴

從匯率來看的話現在還是在低檔，所以換日幣都是划算的

至於國內好好的為什麼要投資海外

這就是投資人自己的考量了，我也就是為這些「想把資金轉移一些出去」

的客人，做好在日本買房子的調查分析，讓他買的放心，租金收的安心


我自己以前在台灣賣房子，也沒想過海外的不動產

「想把資金轉出去」的動機，中國還是比較大的

目前我手上大部分的客人也都是中國人

台灣的客人會考慮日本大都是有親人在這，或是將來有考慮赴日的

千代田區中古偶爾公司會接到，純外國人(非居住在日本)貸款只能找台系銀行

單筆貸款要1500~2000万日幣以上

2.8%左右

貸款成數5~7成

屋齡20年以上的評價額會更低

條件可以說是沒有好到哪去，所以中古2000万以下的房子，可以說是無法跟台系銀行貸款的

→ HANAXALICE: 推一下 03/28 22:14
推 kusomanfcu: 外國人的持有稅多少 03/28 22:23
推 ptt948794520: 人都聚集到生活機能佳的地方 03/28 22:24
推 kusomanfcu: 50年的房同一條街租金多少？ 03/28 22:28
推 kusomanfcu: 源泉稅多少？ 03/28 22:30
→ kusomanfcu: 有喔 自住減免 03/28 22:30
推 kusomanfcu: 租賃代管費 03/28 22:32
推 kusomanfcu: 稅制都是非常適合日本人自住加投資 03/28 22:35
→ kusomanfcu: 和房地合一後的台灣稅制類似 03/28 22:35
推 amordelcor: 台北的新宿：萬華 50年公寓20坪 1000萬以下？ 03/28 22:35
推 kusomanfcu: 然後 為什麼 不如投資 台中 或桃園 內文所說的數字 這 03/28 22:41
→ kusomanfcu: 2地方要更漂亮的很多 03/28 22:41
推 kevinhon: 可是人家有新宿御苑，萬華有什麼？ 03/28 22:41
推 tomoko17: 推 03/28 22:43
推 kusomanfcu: 各國投資地產都是一樣啦就算不查 大概都是外資當盤子 03/28 22:44
→ kusomanfcu: 的機率高，除非外資是強到自己造鎮造就業的等級 03/28 22:44
→ kusomanfcu: 奈米戶如我 不如投美股 03/28 22:44
→ kusomanfcu: 到結帳時全部的數字出來就有答案了 03/28 22:45
推 amordelcor: 萬華有西門町 03/28 22:45
推 kusomanfcu:

03/28 22:47
→ kusomanfcu: 之前才一堆新聞罵坑殺XD 03/28 22:47
推 kusomanfcu: 沒 三菱 三井 住友 富士 勸銀 三和等級 其一的5% 資 03/28 22:52
→ kusomanfcu: 金連遊戲門檻都沒達標 03/28 22:52
→ kusomanfcu: 板上一堆哇哇叫的，但是移民門票也沒開放 03/28 22:53
→ kusomanfcu: 開放再說 03/28 22:53
推 kusomanfcu: BTW，基本=> 房價 地區 持有稅 買賣前後稅 空租率 ， 03/28 22:55
→ kusomanfcu: 近20年匯率對台灣 03/28 22:55
推 morphology: 反觀，八卦現在在吵房租太高之類的 03/28 22:56
推 kusomanfcu: 扣除額為0 和扣除額一堆的投報也不同 03/28 23:00
→ kusomanfcu: 雙北租所比才20%左右。 XD 03/28 23:01
推 amyshit: 專業 03/28 23:11
推 dream20102: 好文 03/28 23:19
推 rpg1510: 好倫本尊回文!? 03/28 23:19
推 F0r: 我想問一下 東京買大約1500萬台幣的全新透天，台灣人持有稅一 03/28 23:44
→ F0r: 年要多少？ 03/28 23:44
推 luke2007: 日本人自住 有除六條款優惠 03/29 00:02
推 IS0987: 推推推 03/29 00:04
推 luke2007: 日本人/外國人持有稅相同的前提，應該是用投資角度 03/29 00:07
推 kan8634: 推 03/29 00:15
→ Jose: 台北房價早就瘋狂了 03/29 00:30
推 sdbb: 03/29 00:59
推 spmark: 推 03/29 01:09
→ spmark: 屋頂外牆等，是公設，在台灣也是要管委會出錢的 03/29 01:10
→ spmark: 可是實務上很多都是各樓層自己處理....招牌也亂掛.... 03/29 01:10
推 ima: 感謝分享 03/29 05:55
推 Georgemerry: 台北房價就笑話阿 國際化程度 交通便利度 物資流通 03/29 06:57
→ Georgemerry: 度 全部被屌打 我還沒提到悲劇薪資跟有毒食物喔 結果 03/29 06:57
→ Georgemerry: 房價屌打日本 呵呵 坐等爆炸 03/29 06:57
推 redmi2: 樓上你沒有比魯蛋的密度 也應該屌打日本 03/29 07:38
推 Petrovsky: 台灣不一樣 不要拿 小日本的房價來相比 會笑死人 03/29 08:30
→ Petrovsky: 此外 房地慘 是 *高風險、低報酬* 03/29 08:31
→ Petrovsky: 只適合 無腦的散戶 用賠錢方法來賺錢 03/29 08:32
噓 asole: 換成台幣好嗎 03/29 10:37
推 ZxoF: 你貼的有些物件只有地上權，請問到期後日本會怎麼處理? 03/29 11:06
推 yyff: 高風險低報酬XDDDDD 03/29 11:25
→ F0r: 好 等你分享 03/29 11:40
→ F0r: 我要自住用的 不用管什麼投報率 03/29 11:41
推 HCG10G8bear: 推 03/29 14:23
推 mantislin: 投資日本最傷的是招租！很多狀況是沒花廣告費招租期會 03/29 15:04
→ mantislin: 拉長… 03/29 15:04
推 kusomanfcu: RC的勒？還是用自建造價+溢價10%加上去比較 03/29 17:47
推 kusomanfcu: 825+15*35=1350 03/29 17:49
推 kusomanfcu: 5480+1350+184+35=7049 03/29 17:51
推 kusomanfcu: 租金扣除費用與稅後 投報約2.2%。。。 03/29 17:59
→ kusomanfcu: 不含禮金 03/29 18:00
→ kusomanfcu: 含禮金 假設 2.4吧 03/29 18:00
→ kusomanfcu: 然後空租率下去 還是2.2% 然後漲價 和匯差 03/29 18:01
→ kusomanfcu: 還有脫手要持有5年以上 03/29 18:02
→ kusomanfcu: 抵稅額外國人幾乎沒有XD 03/29 18:04
推 F0r: 所以含維修成本一年九萬 03/29 18:43
→ F0r: 只論稅金一年4.5萬 03/29 18:43
→ F0r: 大概0.3% 03/29 18:44
推 kusomanfcu: 投報率怎麼感覺一點都不高啊？ 03/29 19:53
推 kusomanfcu: 我拿附近的出租 2013建的 加5%去算的啊 03/29 20:16
→ kusomanfcu: 應該差不多吧？ 03/29 20:16
→ kusomanfcu: 然後單坪他的46多我再增10% 03/29 20:17
→ kusomanfcu: 當做室內50去算投報 03/29 20:18
→ kusomanfcu: 假設一蓋好就出租 然後35年攤成本 03/29 20:18
推 kusomanfcu: 靠北我發現看錯坪數 03/29 20:22
→ kusomanfcu: 這樣的確有3.5% 03/29 20:22
推 kusomanfcu: 但是要扣掉房價差的投報 1年0.8 ，最後剩3.5-0.8=2.7 03/29 20:25
→ kusomanfcu: 然後理論上實務會達+-10% 依房東本事 03/29 20:25
→ kusomanfcu: 台灣的話啦，日本不熟 03/29 20:26
推 kusomanfcu: 那麼幹嘛不投資高雄？ 還不算可能的匯損 03/29 20:33
→ kusomanfcu:

03/29 20:33
→ kusomanfcu: 低檔喔XD 03/29 22:43
推 kusomanfcu: 對啊。前幾年進去東京的全都死光了 03/29 22:47
→ kusomanfcu: 中國是怕錢之後被課稅在脫產到國外 03/29 22:47
推 dragontwo: 皇居附近的中古有嗎？之前問貸款利息都要3% 03/29 23:49
推 P1986625: 推 03/30 01:50
推 rockhart: 所以少子化是真議題 03/31 09:13
推 sunnyshsieh: 推 03/31 19:34
推 cccc: 推 03/31 19:57